Comprar una vivienda es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. Y sin embargo, la mayoría de la gente se lanza sin tener claro cuánto necesita ahorrar, qué mira el banco o qué trámites le esperan.
Esta guía te lo explica todo con números reales y sin rodeos, para que llegues preparado y no te pille nada por sorpresa. Empieza por las dos tablas de referencia y luego sigue los 6 pasos.
¿Cuánto necesito tener ahorrado?
El banco financia como máximo el 80%. El resto sale de tu bolsillo.
| Precio | Entrada (20%) | Gastos (~12%) | Total |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 20.000 € | 12.000 € | ~32.000 € |
| 150.000 € | 30.000 € | 18.000 € | ~48.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 24.000 € | ~64.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 30.000 € | ~80.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 36.000 € | ~96.000 € |
Los gastos incluyen impuestos (ITP o IVA), notaría (~1.000 €), registro (~500 €), tasación (~400 €) y gestoría (~350 €). El ITP varía entre el 6 % y el 10 % según tu comunidad autónoma. Si es obra nueva, en vez de ITP pagas un 10 % de IVA.
¿Cuánto puedo pagar al mes? (Regla del 35 %)
Tu cuota hipotecaria no debería superar el 35 % de tus ingresos netos.
| Ingresos/mes | Cuota máx. | Hipoteca máx. |
|---|---|---|
| 1.200 € | 420 € | ~89.000 € |
| 1.500 € | 525 € | ~111.000 € |
| 2.000 € | 700 € | ~148.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ~185.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ~222.000 € |
Cálculo orientativo a 25 años con tipo fijo al 3 %. Si ya pagas un préstamo de coche o tarjeta revolving, eso se resta. El banco suma todas tus deudas mensuales, no solo la hipoteca.
1 Saca cuentas de verdad
El banco normalmente te financia como máximo el 80 % del precio de la vivienda. El resto lo pones tú de tu bolsillo. Usa las tablas de arriba para ver de un vistazo cuánto necesitas tener ahorrado según el precio de la casa que estás mirando.
2 Entiende qué mira el banco antes de decirte que sí
El banco analiza cosas muy concretas:
- Antigüedad laboral: menos de 1 año en tu trabajo actual es complicado.
- Tipo de contrato: fijo, temporal o autónomo (los autónomos necesitan al menos 2 años de actividad).
- Otros préstamos abiertos que ya tengas.
- Ficheros de morosos: si apareces en ASNEF o RAI.
- Origen del ahorro: quieren ver que es real, no un préstamo de última hora.
Consejo: antes de ir al banco, pide tu vida laboral en la Seguridad Social y comprueba gratis si estás en ASNEF. Mejor saberlo tú antes que te lo diga el banco.
3 Compara hipotecas con números, no con sensaciones
No te quedes con lo primero que te ofrezca tu banco de siempre. Las diferencias se miden en miles de euros.
Ejemplo con una hipoteca de 120.000 € a 25 años:
Tipo fijo al 3 %
~569 €/mes
Siempre igual, llueva o truene.
Tipo variable (Euríbor + 0,80 %)
~520 €/mes
Hoy. Pero si el Euríbor sube al 4 %, tu cuota puede irse a ~700 €/mes.
Cuidado con las vinculaciones: el banco te baja el interés si contratas su seguro de hogar, de vida, plan de pensiones, etc. Pero esos seguros cuestan dinero. Suma lo que pagarías al año en seguros del banco y compáralo con el ahorro en la cuota. A veces sale más barato el tipo alto sin vinculaciones.
4 Revisa la vivienda antes de soltar un euro
Antes de dar la señal, haz estas comprobaciones:
- Nota simple del Registro de la Propiedad (~9 € online). Verás si tiene deudas, embargos o cargas.
- Derramas pendientes: pregunta en la comunidad de vecinos si hay obras que tendrás que pagar.
- Certificado energético: una letra F o G significa facturas de luz y gas altas.
- Estado real: en segunda mano, fíjate en humedades (techos y esquinas), tuberías y ventanas.
Piensa en cómo vas a vivir los próximos 10 años, no solo hoy. Transporte, colegios, comercios cerca, ruido y planes urbanísticos que puedan cambiar el barrio.
5 Conoce el proceso de compra
- 1 Entregas una señal para reservar la vivienda.
- 2 Firmas el contrato de arras y entregas aprox. un 10 % del precio.
- 3 Pides la hipoteca al banco.
- 4 En unos dos meses, firmas ante notario y ya eres propietario.
El dinero de las arras se pierde si te echas atrás. Si es el vendedor quien se echa atrás, te tiene que devolver el doble. Asegúrate de tener la hipoteca preaprobada antes de firmar las arras.
6 Ayudas que existen y que quizá no conoces
Aval ICO (20 %)
Si tienes menos de 35 años o una familia con hijos menores, el Estado puede avalar la parte de entrada que no te financia el banco. Esto te permite financiar hasta el 100 % del precio.
Deducciones autonómicas
Muchas comunidades tienen deducciones en el IRPF por compra de primera vivienda, especialmente para jóvenes.
Plan Estatal de Vivienda
Subvenciones directas según tu situación. Consulta en tu comunidad autónoma o en el portal del Ministerio de Vivienda.
Muchas de estas ayudas se pierden simplemente porque la gente no sabe que existen.
Checklist: documentos que necesitas tener listos
- DNI en vigor
- Últimas 3 nóminas
- Última declaración de la renta
- Vida laboral actualizada
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- Contrato de trabajo
Tenerlo todo preparado antes de ir al banco te ahorra semanas de ida y vuelta.
Comprar una casa no es una carrera. Cuanto mejor informado estés, menos sustos y mejores condiciones vas a conseguir. Si haces los deberes antes, la compra será una buena experiencia en vez de un dolor de cabeza.